房贷险剖析：贷款买房需要什么保险

　　借款人信用保险和还款保证保险的保险责任，都是在借款人不履行还款义务时，由保险公司赔偿银行所受损失，赔偿后有权向借款人追偿。保险公司承保借款人信用保险或还款保证保险，都需要调查借款人的信用记录，据以评估风险。在目前征信体系基本未建立的情况下，技术上有很大困难。

　　房屋抵押，既无技术困难，成本也比购买信用保险和保证保险低。抵押的房屋，并不影响借款人居住或出租，只是未还请贷款前，不能出售、转让或设定其他权利。所以，向银行贷款买房，在还请贷款前，把房屋抵押给银行已成为通常做法。房屋抵押后，无需再购买借款人信用保险和借款人还款保证保险。

　　房屋抵押给银行后，如果作为抵押物的房屋灭失、损毁，将使银行的抵押权丧失或减损。所以，银行对抵押的房屋具有保险利益，可以对抵押房屋投保财产损失保险。当然银行也可以要求借款人投保房屋的财产损失保险，约定发生保险事故时把赔款支付给银行。由银行投保，保费会远低于由借款人投保。因为：(1)银行可以与保险公司建立长期合作关系;(2)银行是投保人，保险公司无需向其支付手续费;(3)银行有能力与保险公司议价。

　　从借款人的角度看，基本的风险是丧失还款能力。借款人因失业、减薪等丧失还款能力的风险属于不可保风险。商业保险所能承保的，是借款人因死亡、伤残丧失还款能力的风险。在国外，贷款买房一般投保信用人寿保险，基本内容是：以贷款期限为保险期间，以贷款余额为保险金额，被保险人因疾病、意外伤害造成死亡、残疾时，保险公司按保险金额给付保险金，用于偿还贷款。由于没有满期生存给付，保险金额逐年递减，对以后各年度的保费要按一定的利率折算现值，所以保费低廉。

　　信用人寿保险在发达国家已是成熟的寿险产品，其实就是保额递减的定期死亡保险，对寿险公司而言，技术并不复杂，风险不大，投保人的保费负担不重。遗憾的是，国内寿险公司尚未开办这种保险。

　　无论从借款人的角度看，还是从银行的角度看，都存在房屋质量风险，如房屋因质量缺陷造成倾斜、墙体断裂、倒塌或污染严重，无法居住或必须大修、加固后才能居住。这就需要房屋质量保证保险。

　　房屋质量保证保险由开发商投保，保险责任是：如果由于房屋质量存在缺陷，保险公司赔偿购房人遭受的损失。房屋的使用寿命长达几十年，房屋的质量缺陷，可能在建成交付使用后若干年才被发现。发现时，在法律上，购房人有权向开发商请求赔偿，但开发商可能无能力赔偿，甚至可能已破产。开发商投保房屋质量保证保险后，购房人的损失可由保险公司赔偿。保险公司承保后，从减少赔款、维护自身利益出发，要对房屋的勘察、设计、材料、施工过程等进行监督，防止发生质量缺陷。

　　房屋质量保证保险，对保险公司而言是高技术含量、高风险的业务，不是所有的财产保险公司都有能力承保。开发商对于投保房屋质量保证保险不会有太大的积极性，因为会增加其成本。从近年来出现的“楼歪歪”、“楼倒倒”等现象看，房屋质量风险还是时有发生的。从保护购房人的利益出发，有关部门应该积极推动开展房屋质量保证保险，条件成熟时，强制开发商投保，亦不为过。

　　总之，贷款买房，最需要的保险是信用人寿保险和房屋质量保证保险，可惜国内尚未开办。至于房屋的财产损失保险，作用不大，如果投保，可由银行投保，也可由借款人投保，但最好是由银行投保。